[실전재테크]10억미만 ‘똘똘한 한채’ 없나…호가 치솟는 노원 재건축 단지

최근 고강도 대출 규제와 전세 매물 감소가 맞물리면서 노원구 일대 재건축 단지 호가가 치솟고 있다. 생애최초 혜택을 활용할 수 있는 신혼부부·청년층이 서둘러 '똘똘한 한 채' 마련에 나서면서 10억원대 미만의 가성비 재건축 단지로 매수세가 쏠리고 있다. 전문가들은 재건축 아파트 투자의 경우 분담금 부담과 사업 속도를 고려해 투자해야 한다고 조언했다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 대표 재건축 단지인 월계시영아파트(미륭·미성·삼호3차)는 지난달 전용면적 59㎡(23평·삼호3차) 매물이 9억4500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 같은 해 6월 8억6000만원에 거래된 뒤 불과 약 6개월 만에 8500만원이 뛰었다. 일대 중개업소에 따르면 아직 실거래 신고가 반영되지 않은 매물이 9억8000만원에 손바뀜한 사례도 있는 것으로 전해졌다.

월계시영아파트는 준공 40년 차에 접어든 3930가구 대단지로, 1~16동은 미성, 17~23동은 미륭, 24~32동은 삼호3차로 이뤄졌다. 앞 글자를 따 '미미삼'으로 부른다. 해당 단지는 현재 정비계획 입안을 마친 상태다. 재건축 후 최고 40층, 6700가구로 재탄생할 전망이다. 일대에 HDC현대산업개발이 대규모 쇼핑몰과 주거복합단지를 짓는 '광운대 역세권 개발사업'을 추진 중이고 GTX-C노선 개통까지 앞두고 있어 이중 호재가 기대되는 지역이다.

현장에서는 매수 문의가 이어지고 있다. 노원구 A공인중개업소 대표는"10·15 대책 이후 갭투자가 막혀 실거주해야 하는 상황인데도 매수 문의는 전혀 줄지 않았다"며 "매수자들은 집을 보여달라 성화인데 호가가 빠르게 올라 매물을 보여주기 부담스러운 상황"이라고 말했다.

투자 수요가 몰리면서 호가도 뛰었다. 현재 시장에는 삼호3차 23평형 2가구가 각각 호가 11억5000만원, 12억5000만원에 매물로 나와 있다. 일대 중개업소들은 이달 중 11억원대에 가계약이 체결된 매물이 있다며 현재 호가가 과도하다고 보기는 어렵다는 반응이다.

노원구 재건축 대장주로 손꼽히는 상계주공 재건축 단지도 들썩이고 있다. 정비계획 수립에 착수한 3단지는 지난달 24평(전용 58㎡) 매물이 7억7500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 현재 시장에는 호가 8억7000만원에 매물이 나와 있다. 3단지는 2000가구가 넘는 대단지 아파트로, 지하철 4·7호선 노원역과 붙어있어 상계동 내에서도 노른자 땅으로 손꼽힌다. 해당 평형은 2022년 8억5500만원으로 고점을 기록한 이후 장기간 7억원대에 머물렀다. 상계주공 6단지도 24평(전용 58㎡) 호가가 8억원까지 올랐다. 해당 평형은 이달 9일 7억500만원에 손바뀜되며 신고가를 기록한 바 있다.

전문가는 정부의 고강도 대출 규제로 노원구 재건축 단지에 투자 수요를 몰렸다고 보고 있다. 정부의 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 주택담보대출 담보인정비율(LTV)은 40%로 줄었다. 이로 인해 현금 여력이 부족한 투자자들이 10억원 미만의 가성비 매물에 눈길을 돌리고 있다는 분석이다. 실제로 직방에 따르면 지난해 11월 29일부터 이달 7일까지 노원구에서 토지거래허가가 접수 된 건수는 615건으로, 직전 기간(10월20일~11월28일) 대비 117% 증가했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "현금 여력이 부족한 매수자들이 10억원 미만에서 투자 효율을 기대할 수 있는 재건축 단지를 찾으면서 노원구가 주목받고 있다"며 "그간 가격 상승이 더뎠던 노도강 재건축 단지가 저평가 매물로 인식되고 있다"고 말했다.

전세 매물 감소도 매수세를 자극한 요인으로 꼽힌다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 12일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2702건으로, 전년 대비 27.5% 감소했다. 10·15대책 이후 갭투자 제한으로 전세 물량이 줄면서, 주거난에 직면한 청년층과 신혼부부가 생애최초 혜택을 활용해 매수에 나서고 있다는 분석이다. 노원구 B공인중개사무소 대표는 "재건축을 앞둔 구축 단지를 문의하는 이들의 대다수가 신혼부부"라며 "전세 매물도 없고 집값은 오르니 불안해서 빨리 집을 사야겠다며 부동산을 찾아온다"고 말했다.

다만 전문가는 분담금 부담과 사업 속도를 고려할 것을 권고했다. 앞서 상계주공5단지는 5억원대 분담이 예고되자 시공사와 계약을 해지하는 등 난항을 겪은 바 있다. 윤 위원은 "정비사업은 예상보다 장기화될 수 있다"며 "또한 추후 분담금이 늘어나더라도 이를 감당할 수 있는지 자금 여력을 따져볼 필요가 있다"고 말했다.