"내년 오피스 공실률 6.5% 상승, 물류센터 공실률은 하락"

내년 오피스 시장은 수요가 둔화해 공실률이 전반적으로 오를 것이라는 전망이 나왔다. 물류센터는 공급이 줄어들면서 입지 경쟁이 치열해지고, 데이터센터는 단기 공급은 증가하지만, 전력·인허가 문제로 장기적으로는 공급 부족이 부각될 것으로 예상된다.

2일 알스퀘어 리서치센터는 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'를 발표했다. 내년 오피스 시장 공실률은 6.5% 가량 상승할 것으로 예상된다. 특히 신규 공급이 집중되는 CBD 권역에서는 일시적으로 두자릿수 공실률을 기록할 가능성도 제기됐다.

올해부터 2031년까지 서울에 공급되는 오피스는 약 230만평이고, 이중 90만평이 CBD에 집중돼있다. 류강민 센터장은 "경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 예전 같지 못하고, 신규 수요 창출이 제한적인 상황"이라며 "최근에는 공급보다 임대 수요 감소가 공실 증가에 영향을 주고 있다"고 설명했다.

신규 공급이 많지 않은 지역에서도 공실이 늘어나는 사례도 관측되고 있다. 지난해부터 비용을 절감하기 위해 기업들이 CBD나 강남·여의도를 떠나 서울 기타 지역이나 수도권 외곽으로 이전하는 사례도 늘고 있다. CBD는 노후 빌딩 비중이 높고 강남이나 마곡·성수 등 급부상하는 업무지구들이 생겨나면서 중심 기능이 약화되고 있다. 알스퀘어는 "CBD의 대량 신규 공급은 단기적으로는 공실률을 상승시키지만, 다소 약화된 CBD의 중심성과 매력을 다시 높일 기회로 작용할 수 있다"고 설명했다.

물류센터 시장은 입지 경쟁이 본격화할 것으로 예상된다. 최근 5년간 15%씩 공급물량이 늘어 공급과잉이 지속됐지만, 올해부터 2027년까지 연 평균 공급량이 약 37만평 수준으로 지난해(120만평)의 3분의 1 수준으로 줄어든다. 올해 3분기 현재 상온 물류센터 공실률은 약 15.7%, 저온(냉장·냉동) 물류센터 공실률은 약 39.2%로 여전히 높은 수준이다. 알스퀘어는 내년 상온 물류센터 공실률은 12%, 2027년에는 9%까지 줄어들 것으로 분석했다. 저온 물류센터는 2027년 27%로 줄어들 전망이다.

입지 측면에서는 저렴한 지역에 대한 선호도가 지속될 것으로 전망된다. 알스퀘어리서치센터가 4900여개 지역의 교통비용을 분석한 결과, 경기 성남·용인·화성·광주 등이 광역 물류 최적 입지로 꼽혔다. 수출입 물류는 인천·부산·김해 등 항만·공항 인접 지역, 지역 물류는 인구밀도가 높은 광역시가 가장 교통비용이 낮았다.

데이터센터는 AI(인공지능)와 클라우드 시장 성장으로 수요가 탄탄하지만 단기적으로 공급 증가 속도가 수요를 앞지를 것으로 전망된다. 알스퀘어는 "개발 중인 데이터센터 물량 출하로 일시적 공급 과잉이 있을 수 있으나, 중장기적으로는 공급 제약으로 안정적인 성장세를 보일 것"이라고 설명했다.

데이터센터 시장의 공급을 제약하는 요소들도 있다. 2018년 건축법 시행령 개정 이후, 데이터센터는 '방송통신시설' 용도로만 건립할 수 있다. 2023년부터 전력계통 영향평가 등 규제가 강화하면서 수도권 데이터센터 인허가가 크게 감소했다. 9월 기준 인허가 건수는 전년 대비 절반 수준인 월 10건 내외에 그쳤다. 데이터센터는 여유있는 전력망 확보가 중요한데, 전국 전력 예비율이 낮아지면서 수도권은 5% 미만인 구간도 나타났다. 전자파나 소음, 열섬현상 등을 우려한 주민 반발도 걸림돌이다. 알스퀘어는 "인허가를 받고도 개발이 중단된 사례들이 있는데 안정적인 공급을 위해서는 냉각 설비 소음을 줄이고, 폐열을 인근 지역 난방에 활용하는 등 친환경적인 개발 방식이 필요하다"고 말했다.

오피스텔의 경우 부동산 규제로 인한 반사이익은 제한적일 것으로 보인다. 전·월세는 중대형 면적을 중심으로 상승 가능성이 있다고 분석한다. 오피스텔에도 전매제한 1년과 다주택자에 대한 세제 중과가 적용돼 매매 시장 반사이익은 제한됐지만, 중대형(85㎡ 초과) 오피스텔은 아파트 전월세 수요가 이전할 수 있다는 것이다. 류강민 센터장은 "오피스텔의 주거환경 만족도는 단독·다가구·연립·다세대보다 높고, 아파트와 비슷한 수준"이라며 "월세 부담으로 인한 짧은 거주기간은 임대료 상승에도 민감하게 반응한다"고 설명했다.

류강민 센터장은 "오피스와 물류센터는 과열기 이후 '수요와 공급의 재균형'이 이뤄지며, 공실률과 가격이 조정 국면에 접어들었다"며 "데이터센터는 인프라와 규제 측면의 과제를 해결해야만 장기적인 성장이 기대된다"고 설명했다.