"매물이 없다"…대책 약발 떨어지자 꿈틀대는 매수 시장[부동산AtoZ]

서울 아파트 매매 매물이 급감하고 가격도 상승세로 반등하는 등 부동산 대책의 약발이 서서히 줄어드는 모양새다. 토지거래허가구역 규제로 전세 매물도 동반 감소하고, 전셋값도 오르면서 매매로 선회하는 수요자들이 늘어날 것이라는 분석이다.

15일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물(11일 기준)은 부동산 대책 발표 직후인 10월16일보다 18.0% 감소한 것으로 집계됐다. 7만2997건에서 5만9883건으로 줄었다. 자치구별로는 성북구(-32.7%), 서대문구(-32.4%), 강서구(-30.2%), 마포구(-29.0%), 동대문구(-28.0%) 순으로 매물 감소 폭이 컸다. 성북구와 서대문·강서구 등은 15억원 미만의 매매가로 6억원까지 대출을 받아 매수할 수 있는 매물이 많은 지역으로, 신혼부부 등 실수요자들이 선호하는 지역이다.

특히 10억원 초중반대 상승 여력을 갖춘 소형 아파트들은 매물을 구하기 어렵다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대 지정되면서 갭투자가 차단돼 전세 매물이 급감했고 매매가격 상승 여력이 높다고 판단한 전·월세 거주자들이 집을 사는 경우가 많아지고 있다. 은평구 응암동의 녹번역e편한세상캐슬 59㎡는 직전 최고가(11억7500만원)보다 비싼 12억원에 거래됐다.

응암동 D공인 관계자는 "매물이 없는데 간간이 거래되면 최고가가 나오고 있다. 11억원 내외 매물을 찾는 수요자들이 있는데 매도자들은 12억원 중반대에 매물을 내놓고 있다"고 말했다. 그는 이어 "집값을 내기 위해 계좌를 달라고 하면 3개 중 하나 정도는 나오지 않는 분위기"라며 "일부 매도자들의 경우 원하는 가격에 집을 팔 수 있게 됐는데, 정작 그가 사려는 집에서 집값을 계좌번호를 주지 않아 거래가 무산되는 상황이 벌어지기도 한다"고 설명했다. 영등포구 양평동 일대에는 소형 아파트 매물 품귀가 극심하다. 양평동 M공인 대표는 "최근 매물이 나오는 족족 팔려서 매물이 많지 않다"고 말했다.

강북 지역 10억 초반대 아파트도 이달 들어 신고가를 경신하고 있다. 성북구 보문동 보문파크뷰자이 59㎡는 지난 2일 11억1500만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 직전 거래 대비 4500만원 올랐다. 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 84㎡는 지난 2일 15억원에 거래되며 2021년 9월 최고가(15억4000만원)에 가까워졌다. 강서구 내발산동 우장산힐스테이트 59㎡는 지난 2일 13억6000만원에 손바뀜했고, 직전 최고가보다 6300만원 오른 가격에 신고가를 썼다.

서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 초유의 규제에도 불구하고 10·15 대책의 약발은 서서히 약해지는 모양새다. 한국부동산원의 12월2주 주간아파트가격동향을 보면 서울 아파트 가격은 0.18% 상승하며 전주 대비 상승폭이 커졌다. 송파구(0.34%), 동작구(0.32%), 용산구(0.28%), 성동구(0.27%), 영등포구(0.26%) 순으로 상승 폭이 컸다.

매물 부족 현상에 더해 전세 가격이 상승하고 있다는 점도 매매시장의 불안감을 더하고 있다. 매매로 전환하는 수요가 많아질 수 있어서다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 이달 11일 기준 서울 아파트 전세가액대별 비중을 보면 6억원 초과~9억 이하 비중은 28.5%로 올해 1월(25.15%) 대비 3.35%포인트 늘었다. 9억 초과 고액 전세 비중도 15.31%로 1월(10.32%)보다 4.99%포인트 증가했다. 아실에 따르면 12일 기준 서울 아파트 전세 매물은 한 달 전과 비교해 2만6467건에서 2만4854건으로 6.1% 감소했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "내년에도 규제 환경이 크게 바뀌지 않을 것이고, 전세 매물은 월세화 등으로 줄어들었던 상황에서 매매 매물까지 동시에 줄어들고 입주 물량도 감소할 여지가 있다"며 "9억원 내외 고액 전세 비중이 늘고 있다는 것도 전셋값이 오른다는 징조로 볼 수 있다. 전세 매물 감소와 전세가 변동률이 높아지는 것이 수요자들에게는 자가 이전의 동력이 될 수 있다"고 설명했다.